全投資內部收益率比自有資本內部收益率高，這是為什么？

資本金內部收益率，僅資本金部分計算時間價值，而銀行貸款或其他融資及產生的利息計入成本，而全投資內部收益率，所有投資金額都計算時間價值。對于一個既定的投資項目來說，其全部投資內部收益率完全由項目的凈現金流所確定，與資本結構無關，可視為定值。而自有資金內部收益率則完全取決于貸款比例和貸款利率。貸款比例越大，貸款利率越低，則自有資金內部收益率越高，相應地自有資金所承擔的風險也越高;隨著貸款比例的降低，自有資金內部收益率也會降低，但承擔的風險也隨之降低。需要說明的是，貸款比例也有上限制約，金融部門會根據項目的風險程度及盈利能力，對項目自有資金占總投資的比重，在貸款時也會提出最低要求。

資本金內部收益率，僅資本金部分計算時間價值，而銀行貸款或其他融資及產生的利息計入成本。而全投資內部收益率，所有投資金額都計算時間價值。

投資地產所謂的回報率，完全無法用正常的投資回報思維來考量。比如，正常的情況下租金年回報率能達到8%，就算是投資可行的起步點，但是無法忽視的兩個因素：第一，每年的通脹和貨幣超發會抵消你的回報，目前來看發生強通脹的可能性很大，而貨幣超發已經是不可回避的事實，后者通常又是引發前者的重要因素。第二，地產的周期性，地產從目前來看是處于國家層面的強管控，是用以操縱GDP的重要調控對象，因此中國的地產周期不是正常的周期性表現，而是被國家政策牽著鼻子走，所以造成全投資內部收益率比自有資本內部收益率高。