資本金內部收益率,僅資本金部分計算時間價值,而銀行貸款或其他融資及產生的利息計入成本,而全投資內部收益率,所有投資金額都計算時間價值。對于一個既定的投資項目來說,其全部投資內部收益率完全由項目的凈現金流所確定,與資本結構無關,可視為定值。而自有資金內部收益率則完全取決于貸款比例和貸款利率。貸款比例越大,貸款利率越低,則自有資金內部收益率越高,相應地自有資金所承擔的風險也越高;隨著貸款比例的降低,自有資金內部收益率也會降低,但承擔的風險也隨之降低。需要說明的是,貸款比例也有上限制約,金融部門會根據項目的風險程度及盈利能力,對項目自有資金占總投資的比重,在貸款時也會提出最低要求。
融資成本比項目收益高
資本金內部收益率,僅資本金部分計算時間價值,而銀行貸款或其他融資及產生的利息計入成本。而全投資內部收益率,所有投資金額都計算時間價值。
投資地產所謂的回報率,完全無法用正常的投資回報思維來考量。比如,正常的情況下租金年回報率能達到8%,就算是投資可行的起步點,但是無法忽視的兩個因素:第一,每年的通脹和貨幣超發會抵消你的回報,目前來看發生強通脹的可能性很大,而貨幣超發已經是不可回避的事實,后者通常又是引發前者的重要因素。第二,地產的周期性,地產從目前來看是處于國家層面的強管控,是用以操縱GDP的重要調控對象,因此中國的地產周期不是正常的周期性表現,而是被國家政策牽著鼻子走,所以造成全投資內部收益率比自有資本內部收益率高。
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